太阳宫爱琴海:一个网红项目的倒掉

文章来自:界面新闻,作者:傅林林,题图来自:视觉中国。


北京的凛冬已至,坐落在北京太阳宫的爱琴海购物公园却挺不过这个冬天了。


尽管商户们早已被告知即将闭店,但爱琴海正式发出的通知已经到了11月28日。


当时的闭店通知显示,因业主方收回物业,租赁合同终止,爱琴海购物公园将于2020年2月29日终止营业,在终止营业前,爱琴海购物公园将正常运营,但店内部分商户将于12月31日,陆续停止运营。

现场工作人员向记者表示:“未来这里会成为写字楼,而爱琴海购物公园将转战大兴“,该工作人员所指的是位于大兴区的世界之花假日广场的爱琴海。


从2013年开业至今,爱琴海购物公园给附近居民带来了极大的便利,但由于业主方得不到较高回报,很难继续。在商业较为缺乏的太阳宫商圈,爱琴海的闭店会让这个商圈更显尴尬。


最后的爱琴海


出10号线芍药居地铁站,再步行将近1公里才能到达爱琴海购物公园,如果选择共享单车则要方便许多,大概3到5分钟就能到达。


在此前项目的介绍中,建筑外立面是一大亮点,“项目运营者采用充满未来感并能提升外立面亮度的玻璃材质,打造一个折射着海蓝色光芒,灿若星辰的唯美建筑,让人在三环上一眼就能发现它。而爱琴海在外立面的设计中,还增加了夜晚灯光的设置,每晚爱琴海外立面即被数千颗LED彩灯点亮,整个墙体化身一张彩色幕布,闪现着不同的美丽画卷,引人入胜,浪漫非常。”


但在如今北京冬日萧瑟的日光下,工人们正在拆除外立面的玻璃,曾经炫目的玻璃幕墙将不复存在。


整个项目地上6层,地下一层,临近闭店,商场开的门也不多,一楼的人流量还算不错,几家连锁餐饮以及品牌零售店都在打折,吸引了不少消费者,不过在一楼的很多空场地,竟然摆起了大量小商品摊位,与整个商业的氛围格格不入。


当然,顾客还能从一楼看到当初设计的用心,欧式装潢的喷泉、水池、阶梯等景致之前吸引了很多顾客打卡,但有些也显得不伦不类,比如一楼的喷泉本身营造的是欧式风格,但水池里面又加入了一些当年流行一时的旅行青蛙的雕塑,看起来仿佛是运营者为了追赶热点而作出的调整。



逐渐往上走,人流量就渐少,二楼的零售布局混乱,除了时装外,还有美甲店、足疗店等业态混杂。三层则是儿童主题区域,与下面等零售与上层等餐饮比,儿童区域显得更加冷清。


四至六层是特色餐饮区域,也是该项目主打的区域,根据此前的项目介绍,餐饮区域共2万余平米,60多家人气品牌餐饮,外婆家、雕爷牛腩、青年餐厅、将太无二、火炉火、西贝莜面村、站点披萨等众多一线餐饮品牌的入驻。


大比例的餐饮业态确实也给爱琴海带来了人流量,负一楼的永辉超市也给周边居民带来了便利,但综合来看,整个商业的特点并不鲜明,差异化不足,尽管在2013年开业的时候有很多网红亮点,但6年之后,在实体商业竞争激烈的当下,爱琴海确实有些过时,只是对周边居民来说能满足大部分需求。


经营不利


太阳宫爱琴海于2013年10月26日开业,总面积约为13万平方米,在开业时与老牌百货太阳宫百盛紧邻,为了错位经营,当时爱琴海并没有引进化妆品、百货类业态,而是主攻餐饮和儿童娱乐等体验型业态。


这在当时也是符合趋势的选择。彼时,零售业态正遭受来自电商的挑战,很多商业都在进行一场以服装、化妆品等零售业态为主的“瘦身”计划,转而发力餐饮业态,将此作为商场亮点,希望借助餐饮带来的高人气拉动商场销售。


但是,餐饮并不能提供较高的租金回报,这也使得爱琴海再次进行业态调整,2016年太阳宫百盛闭店,太阳宫爱琴海就势展开升级改造,引入特色零售店、打造IP活动。


太阳宫爱琴海单店的销售额表现也从2016年至今维持在近30%的涨幅左右。


但目前看来,这样的涨幅并未给业主方带来较高收益。根据腾讯一线的报道,业主方双全地产之所以出售爱琴海购物公园,是因为作为地区性地产开发商,双全地产本身没有商业运营能力,租赁给运营平台星凯爱琴海后,收益平平。



CBRE华北区研究部主管孙祖天向界面新闻表示,开发商在考虑项目功能定位时会综合考虑投入和产出,项目当前的运营表现不是决策改造调整方向的唯一标准。


太阳宫商圈聚集大量中高收入家庭,对零售、体验和配套综合的大型购物中心需求旺盛,但体验业态租户租金贡献相对较低,零售物业经营门槛和成本高于写字楼,而且太阳宫商圈又同时处于燕莎商务区边缘且紧邻三环,办公需求亦突出,这些因素在开发商决策定位调整时都是关键的考虑因素。


据报道,爱琴海购物公园的接盘方为商业地产私募股权基金高和资本,新业主前期会对爱琴海购物公园进行重新改造,之后再考虑是否进行地产证券化。


自2013年北京太阳宫爱琴海购物公园开业以来,作为红星美凯龙旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台,这家独立运营的公司在今年初正式更名为“爱琴海商业集团”。


作为红星美凯龙轻资产模式运营的样本,太阳宫爱琴海被倾注了不少心血,北京之后,全国相继开业的爱琴海购物中心接近30个。


爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容在2018年接受媒体采访时就表示,在已拓展的70余个项目中,轻资产项目比例约为50%,随着轻资产模式的逐步成熟,未来这一数据还会发生变化。


爱琴海商业对外公布的目标是到2020年覆盖100家购物中心。但以北京这个样本项目的表现来看,这一扩张计划似乎并不顺利。


尴尬商圈


太阳宫商圈地处东北三环,东临十字口村,西连土角楼,南靠西坝河村,北邻芍药居,该区域的商业非常零散化,商圈经济一直不温不火,多个商业项目的加入并未对附近传统的燕莎商圈造成重大威胁。


此前,该商圈内主要的商业有百盛购物中心、爱琴海购物公园以及凯德MALL。紧邻太阳宫爱琴海旁边是大众公司写字楼,也曾经是百盛购物中心。


太阳宫百盛购物中心定位稍微高端一些,目前场内还有Armani、Dior、雅戈尔、金利来、哈根达斯、子苞米等国际国内知名和设计师品牌,这与周边客群定位有一定差异。


之后百盛也对业态进行调整,使其更加亲民,在2016年,太阳宫百盛购物中心迫于亏损的压力,从而终止运营,由双全房地产改为写字楼运营。


2012年,凯德MALL·太阳宫开业,该购物中心为应对太阳宫商圈内餐饮设施较少的现状,将餐饮业态比例增至40%。业内人士表示,凯德MALL·太阳宫店加大餐饮业比例是无奈之举,项目位于京承高速和三环交界处,交通比较不方便,客流量较少,只能以餐饮吸引人气。


而爱琴海的闭店让这个商圈的主要商业三去其二,太阳宫的商业地位显得更加尴尬。


纵观整个太阳宫商圈,交通不便利是其外在的硬伤,上述的商业中,只有凯德MALL与地铁相连,爱琴海出了地铁还要走10多分钟,而从凯德MALL到爱琴海步行也要15分钟,公交车要两站,对于商圈的打造不利。


另外,区域内的各个商业大多比较老旧,运营都有一定的问题,曾经爱琴海的开业被外界认为是弥补了太阳宫商圈内体验式消费,但最终也逃不过闭店的命运。


对于爱琴海的闭店,城智更新研究院院长陈方勇向界面新闻表示,那个地方从商业讲基本基本上是死地,以快速路为边界,那块是太阳宫的边角,同时又是高架桥的底下,有人流但全是过路客流。


而针对太阳宫商圈一直不温不火的现状,原21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示:“太阳宫商圈发展不起来有三个原因,


一是太阳宫的位置属于传统的居住区,因此当地居住人群白天将外延从而导致人流不足,人气不旺;


二是太阳宫商圈夹在燕莎和望京两个商圈之间。燕莎一直走高端路线,商圈内的威斯汀、各大使馆相结合使其品牌形象及商业特点已深入人心;而望京商圈也已成熟并有足够的消费力支持;


三是太阳宫商圈从体量、品牌、形象都没有吸引力,没有形成特色,从而导致消费力外延至其他商圈。”


在当下购物中心竞争激烈的局面下,如果没有很好的运营策略,很可能面临闭店的命运。


孙祖天向界面新闻表示,据不完全统计,今年有七个知名商业项目整体或部分闭店调整,这些项目大部分设施陈旧,以百货业态为主,体量较小,面临来自大型综合性购物中心的竞争与挑战,因此有较大的转型压力。


文章来自:界面新闻,作者:傅林林。

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